קשה להתחדש- תפקיד המדינה בהתחדשות עירונית- ארוע לכבודה של יו"ר האיגוד היוצאת עדנה לרמן
29.1.19 מרכז החתירה שעל הירקון, תל אביב
אסף לרמן: הארכיטקטורה המודרנית ניסתה ליצר אדם נאור. אמא ואבא שלי היו אנשים עצמאיים וזו המורשת שאני קיבלתי מהם. היום עולם האדריכלות והתכנון מאוד משתנה, שיח ההפרטה שנכנס לכל מוסדות הציבור משנה את כל ההגדרות שלנו לפרטי וציבורי עם העוצמות התאגדיות הנוף כולו משתנה ויחד עם זה חופש הפעולה של האדריכל משתנה. אני תמיד הייתי עד בבית לויכוח מה הדבר הנכון, מה צריך לעשות, זה תמיד היה שיח מאוד פרגמטי, תמיד ראיתי את ההורים שלי מחפשים את אותו הדבר נכון. עכשיו כשהיא עוזבת את האיגוד האתגר הזה עובר לידיים אחרות, להגדיר מחדש את תפקיד האדריכל והמתכנן ולעשות את מה שנכון.
עדנה לרמן: עולם התכנון השתנה במהלך 12 שנותיי בוועד האיגוד ובראשותו. החוסר במקום להציג ולהתדיין חסר מאוד בתחום שלנו, הכנס שלנו והאיגוד שמייצר אותו מהווים במה מאוד חשובה ולעיתים היחידה להציג את הנעשה בתחום התכנון, וחשוב שתמשיך. בשנים האחרונות נושא התכנון, ברמה הלאומית, המקומית והשכונתית, תופס תהודה ציבורית רבה, המעורבות של הדרג הפוליטי בתכנון הולכת וגדלה, הממסד הבין את החשיבות של תחום התכנון. קוראים לזה בהמון שמות, משבר התכנון, תחבורה, או מחסור בשטחים פתוחים, מחסור במוסדות ציבור ולאחרונה השיח מתרחב ומשנה גוון לנושא העירוניות המתעצמת, איכות החיים והמרחב הציבורי, אלו הכותרות בעיתונות כיום, כל אלה הם נושאים שהם לחם חוקנו כמתכננים ועלינו לדאוג לשיח הקצועי. יש דור חדש ומתעצם של מתכננים צעירים, יותר ויותר בוגרי מגמות וזה יהיה התפקיד שלהם. אנו משמשים פה לציבור, חובתנו לייצג את הציבור וזה מטיל עלינו המתכננים אחריות מיוחדת וכבדה. אנו צריכים להגן גם על המקצוע התכנון ועל העוסקים בו, הפרופסיה זקוקה לכך, והאיגוד עוסק בכך כל השנה. בקדנציה האחרונה יזמנו כמה מהלכים לקדם נושאים חשובים לתכנון בארץ, מעורבות בשיח התכנוני, תרומה לדיונים, ניירות עמדה, ובשנתיים האחרונות אנו שותפים למהלך ישראל 100 מתחילת דרכו.
עינת גנון הרשות להתחדשות עירונית: אנו רואים בשלוש ארבע שנים אחרונות עליה מאוד גדולה בהיקפי התוכניות ובהיקפי הבניה בפועל. התהליכים האלו בהתחדשות עירונית מאוד מורכבים להבדיל מקרקע בתולה. ברגע שמכניסים את הדיירים למשוואה הכל נעשה יותר קשה. מתעסקים בבני אדם. אנו רואים 70,000 יח"ד מוגשות בפינוי בינוי ו-12,500 מתוכן בביצוע, בתמ"א 38 יש 8,000 בקשות ול-30,000 הוצא היתר בניה – זה הגיוני? לטעמי הפרופורציות היו צריכות להיות לפחות הפוכות. מה שמאפיין את התכניות שאושרו בשנים האחרונות זה תוכניות גדולות, הרבה פעמים מי שמקדמים אותם זה יזמים פרטיים אבל גם רשויות מקומיות. זה שינוי מגמה.
הממשלה הטילה עלינו במסגרת התכנית האסטרטגית לדיור נקבע יעד לשנת 2040 מילון וחצי יח"ד תוספת , לשם כך צריך לתכנן 2.6 מיליון, שליש מזה 86,0000 בתוספת של התחדשות עירונית, לעומת המספרים המאושרים כיום זה אתגר אמיתי.
הקצאת קרקע משלימה אינה מנגנון פלא. עד היום במשך שנה וחצי רק החלטה אחת התקבלה, וזה המנגנון שאנו משוועים לו, כשיש חוסר כדאיות כלכלית זה כלי מאוד משמעותי וזקוק לדחיפה מרשות מקרקעי ישראל. הליך ההקצאה של הקרקע המשלימה לא יכול להיות מעוגן בתכניות, לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל, של התנגדות של רמ"י, לכן הדבר מתבצע בהליך קנייני ולא תכנוני.
גנון מסכמת עם כמה עצות להצלחה בהליך התחדשות עירונית:
אדריכל מיטל שלף דורי, אדריכלית העיר חדרה: חדרה צריכה להבין שהיא כבר לא רק מקום באמצע הדרך בין חיפה לתל אביב. ההתחדשות העירונית צריכה להיות מלווה בחברתית. הרבה פעמים אין לי איך להביא להתכנות כלכלית, בחדרה 90% מהקרקע פרטית, אין לי קרקע משלימה לתת, וכך כשאנו נתקעים עם פרויקט חוזרים למאקרו. היום אנו מדברים בהתחדשות עירונית בעיקר על תוספת יחידות דיור, אבל מה לגבי טיפול במרחב העירוני, שיפור תשתיות ושדרוג המרחב הציבורי? – אלו שלושת הנקודות החשובות מהזווית המוניציפלית. צריך לטפל בתשתיות עירוניות תומכות ולשים דגש על כלכלה עירונית, כיום לכל תכנית יש יועץ כלכלי. למצגת המלאה
אדריכל רועי לביא, אדריכל העיר באר שבע התמקד באתגרים המיוחדים שמעמידים מאפייניה המיוחדים של העיר בפני ההתחדשות העירונית. באר שבע היא עיר מאוד פרושה שצריכה להתכנס פנימה ולא להגדיל השטח הבנוי. יש הרבה מקומות בעיר שראוי לעשות בהם התחדשות עירונית אבל צריך להתרכז פנימה ולמקומות מתאימים שהתכנית איתרה. עצם פרסום התוכנית הביא הרבה פניות של יזמים. אבל פרויקט שמתחיל ממספרים מביא דרישה למספר יח"ד כפול ממה שיש לנו לתת. גם כשיש לי תכנית שכונתית טובה האם יש לי את הביקושים ליח"ד שאני מתכנן על הנייר? כי במקביל להתחדשות העירונית, לבינוי וציפוף פנימה, אותה עירית באר שבע שנמצאת באנרגית עשיה גדולה, אותה אנרגיה מתועלת גם להסכמי הגג, ולשכונות חדשות. זה קונפליקט, האם אפשר למכור גם את השכונות החדשות של הסכמי הגג וגם את ה20,000 יח"ד בהתחדשות עירונית? התוכניות הן כלי חשוב אבל לא תמיד הוא רלוונטי ללא אלמנטים משלימים. צריך לעבור מטיפול בהיצע לטיפול בביקוש, צריך לטפל לא רק במספר היח"ד אלא לייצר תמריץ במרחב, לקחת את העוגנים של ב"ש כמו בית החולים ולמנף אותם לתהליכים כלכליים שימנפו את כלל המרחב, ישביחו את ערך הקרקע ויאפשרו התחדשות עירונית בסופו של דבר.
אדריכל אדם קולמן חלק מתובנותיו כמי שליווה את הועדה המקומית קריית שמונה. לדבריו לא במקרה אין פרויקטים של התחדשות עירונית לא בצפון ולא בדרום האמיתי, יש כשל שוק, אין ישימות כלכלית להתחדשות עירונית, וכאשר יש כשל שוק המדינה צריכה להתערב. בקרית שמונה ביקשנו מהרשות להתחדשות עירונית לעשות בדיקה להתכנות כלכלית ל-3 מתחמים ומצאנו שהעלות בלתי אפשרית. כדי לשנות את המסקנות צריך לשנות את התפישה - היזם חייב להיות המדינה, לא יהיה יזם פרטי. העלות שהמדינה צריכה להוסיף היא 216,000 ש"ח לכל יח"ד עם רווח יזמי, כשמורידים את הרווח היזמי זה מצטמצם ל-37,000 ש"ח לכל יח"ד. 84 יח"ד קיימות שמטופלות במכפיל 3.5 לכדי 300 יח"ד יעלו למדינה 21 מיליון ש"ח שזה זניח במונחים של השקעות בתחום היום, והתוצאה יכולה להיות התחדשות עירונית בפריפריה. בנתיים בקרית שמונה עושים חיזוק מבנים, ניתנים מענקים של 100,000-130,000 ליח"ד לחיזוק מבנים קיימים בפריפריה ב- 70,000-73,000 ניתן לעשות התחדשות ולשנות את פני הפריפריה - זה הופך להיות מאוד אפשרי. למצגת המלאה
כלת השמחה, מתכננת ואדריכל עדנה לרמן דיברה על התחדשות עירונית במקום שאולי מאתגר יותר מכל - בישובים ערבים, שם דפוסי מגורים והתרבות הם שונים לחלוטין. אני עוסקת היום ב4 ישובים מעורבים ואחד דרוזי . כולם צמחו מגרעין כפר היסטורי, התפתחו בצורה לא מסודרת , וכיום הם ישובים די גדולים שעומדים להכפיל עצמם. יש להם מאפיינים עירוניים, הם יותר עירוניים מהרבה ישובים יהודים: עירוב שימושים, מסחר בקומת הקרקע, וגם שימושים מטרידים במרחב הבנוי כמו מסגריות ומשחטות, יש מרחב ציבורי פתוח לא מתפקד, כמעט ואין מדרכות, אין גינות ואין עצים, אין פתרונות להולכי רגל ואין בכלל רוכבי אופניים; חשמל, ביוב, מים, לא מטופלים בשל הבניה הלא מוסדרת שלא מאפשרת חיבור למערכות תשתית, פלישה לתחום הדרך, חוסר אפשרו לתנועה ובודאי תחבורה ציבורית,, העדר מקום לחניה, איכות בינוי ירודה, חזות ירודה. הצפיפות הנתפסת בישובים אלו היא גבוהה אבל צפיפות המגורים בפועל היא נמוכה מאוד. שוק הנדלן נעדר לחלוטין, אין את המושג של מגורים בשכירות, ועקב המבנה המשפחתי ומבנה הבעלות על הקרקע אין כלל מוטיבציה לסחר בקרקעות, דבר שמונע כל פיתוח ואפשרות להתחדשות עירונית . אדם שומר את הקרקע עבור הדורות הבאים גם אם יושב על 20 דונם , הוא עושה בהם בוסתן , אבל זה לא שטחים ירוקים גם אם כרגע בפועל נראה כך, זה יעלם. כל הקרקעות הן בבעלות פרטית ולכן אין אפשרות לקרקע משלימה ואין מה לתת אפילו לא למוסדות חינוך. הפתרון יהיה רק בתהליך רב שנתי, זה לא יקרה בבום וגמרנו ולא יקרה בהנחתת תוכניות על האוכלוסיה, צריך להיות תמרוץ והשקעה ציבורית שמכוונת למה שנראה בעין – למרחב הציבורי, המרחב הציבורי יכול ליצר הצלחות קטנות אפילו כיכר קטנה או מוסד ציבורי שתורם לאוכלוסייה , תמיכה בעסקים קטנים ויוזמות מקומיות בעיקר מסחריות , עסק תיירותי קטן במקום שמאותר להתחדשות עירונית, יצירת אמון. אם לא יטפלו היום המצב יהיה הרבה יותר גרוע בעוד 10 שנים ואז יהיה עוד יותר קשה לנצל אפילות את ההזדמנויות שיש היום. למצגת המלאה
שיאו של הערב היה פאנל מרתק שהנחה נמרוד בוסו, ראש מערכת הנדל"ן של כלכליסט.
מתכנן גורי נדלר מהרשות להתחדשות עירונית - עד היום היתה כאן בעיה של ביצה ותרנגולת לא תכננו פרויקטים בפריפריה כי זה לא היה כלכלי וכאשר מישהו רצה להשקיע ושואל איפה אפשר אז אין איפה להציע לו בפריפריה, אז התחלנו לתכנן כדי שבפעם הבאה יהיה מה להציע.
אדריכל דיויד סוקט מאפריקה ישראל: יש היפוך, הבשורה הגיעה, ליזם יש היום ממה לבחור, רשות שלא רוצה יש לאן ללכת הלאה. הבעיה היא באזור התפר בין אזורי ביקוש לפריפריה שיכול ליצר מקסם שווא בגבול שבין כדאיות כלכלית ולהעדרה. שם צריך לבחור בין ציפוף לבין קרקע משלימה. יש מקמות בהם היזם לא רוצה לצופף כי יש שמועה שתהייה קרקע משלימה, מקסם שווא שעוצר את היזמות. אני לא מאמין שסוגית הקרקע המשלימה תיפתר בקרוב ולכן אני מציע שלפחות יגידו היכן לא תהייה קרקע משלימה. בערים שהן במצב שמאפשר לעשות תכנית טובה גם ללא קרקע משלימה והרצון לחכות לקרקע משלימה הוא מפתה מדי את ועדות התכנון כדאי לומר שלא תכנס קרקע משלימה ואז יזמות תכנס.
אדריכל דניאלה פוסק יו"ר הועדה המחוזית ת"א – ישראל במצב ייחודי שמכפילה עצמה אחת לכמה עשרות שנים. אין אצלנו צירים או מסדרונות, רק רשתות, במבנה הצפוף והצר שלנו, השאלה היא איך בתוך מבנה גיאוגרפי כזה אנו מצליחים ליצר איכות ואיזון בין פיתוח לפתוח כשערים עומדות לשלש עצמן. השאלה שלנו היא לא אם אלא איך, ומה תהייה האיכות של הציפוף. בהולנד אפשר להחליף בניין בבניין, אצלנו אין את הפריבילגיה הזו. התובנה המרכזית שלי השנה היא שהתחדשות עירונית היא ארוע חד פעמי, זה יקרה רק פעם אחת בכל בניין או מתחם ולא יקרה יותר. כי בניין שעולה ל10 קומות לא יגדל ל100 קומות, המשמעות היא שכל בניין שאנו שמים כיום על הקרקע הוא לתמיד והמדינה צריכה להבין את זה. בסופו של דבר צמצום המכפילים אצלנו ישפיע לטובה על אזורי התפר והפריפריה כי אם בלב המטרופולין נחזיר עצמנו לשפיות זה יחלחל החוצה. כיום חוק תו"ב מתייחס רק עד ההקמה, לא מתייחס לשנות קיומו של הבניין, זה דורש רגולציה מאוד משמעותית ומשרד המשפטים נכון להרים את הכפפה וב2019 תעשה על זה עבודה זהו צו השעה מבחינתי .
מתכנן איתמר בן דוד, יו"ר הועדה המחוזית חיפה: ככל שהמשבר הלך וגדל מחוז חיפה הלך ונכנס לטווח הכלכליות אבל עדיין יש אצלנו אזורים שאין התכנות כלכלית, בפריפריה צריך להתפשר על איכות תכנון, צו השעה דורש חניות עליות ולא תת קרקעיות ועוד. המדינה צריכה לתת סל כלים רחב יותר, הכי קל לה לתת הטבות בקרקע אבל זה נגמר. יזמים מעדיפים להגיע אלינו כי הם מקבלים יחס וכלים. אנו בשנת בחירות ויש ישובים שההנהגה לא נותנת רוח גבית להתחדשות עירונית ותושבים שלא רוצים את ההתחדשות וזה התפקיד שלנו לאתגר את הישובים הללו. תפקידנו להשקיע בקונטרה שה המשך המאבק בפירבור, גם השנה עשינו פיתוח בשוליים, כשנצמצם את התמריץ שם אז תבוא ההתחדשות העירונית.
מתכנן תומר גוטהלף, מתכנן מחוז דרום: בדימונה מצפה רמון וירוחם לא תהייה התחדשות עירונית בבאר שבע מה שמטריד זה איכות התכנון והמכפילים המאוד גדולים. מחלקות מהנדס העיר הן לא די חזקות להתמודד עם התכניות האלו, אין במחלקות ההנדסה מי שמדבר את השפה ויכול להתמודד עם זה והרשות להתחדשות צריכה לסייע לרשויות לקבוע את הגבולות ולקבל את הכלים ואת התקן המקצועי שאומר מה כדאי כי אחרת אין להם איך להתמודד. גם סוגית התחזוקה מאוד מטרידה בפריפריה, העדר מנגנונים משפטיים בערי התפר. למשל קרית גת רוצה מאות מגדלים חלקם מעל 20 קומות, רשות באשכול סוציואקונומי 4, מי יתחזק את המגדלים האלו? שלא ניצור מצוקות שלא נדע איך לטפל בהן ביקפים הגדולים האלו, זה מחייב את המדינה לאחריות
